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【山形市版】相続した不動産の共有名義に関する悩みを解決できた事例

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【山形市版】相続した不動産の共有名義に関する悩みを解決できた事例

山形市における「相続した不動産の共有名義に関する悩みを解決できる」までの流れを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

1.山形市にお住まいのS様が、「兄弟3人の共有名義で相続し、管理の負担を一人で担っていた実家を売却した事例」

1.山形市にお住まいのS様が、
「兄弟3人の共有名義で相続し、管理の負担を一人で担っていた実家を売却した事例」

お客様の相談内容

● 売却物件概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地	山形市江俣	種別	一戸建て
建物面積	96.72m²	土地面積	198.34m²
築年数	41年	成約価格	980万円
間取り	4LDK	その他	―

● 相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山形市にお住まいの60代のS様です。
半年前にお父様が亡くなり、お母様はすでに他界されていたため、S様と2人の弟様の3人でご実家を相続されました。

相続した当初は分け方を決めきれなかったことから、法定相続分どおり3人で3分の1ずつの共有名義とし、相続登記だけを済ませていました。

しかしご実家は、現在誰も住んでいない空き家です。固定資産税の支払いや庭の草刈りは、実家の近くに住むS様がひとりで行っており、次第に負担を感じるようになっていました。

また、「このまま共有名義にしておいて問題はないのだろうか」という漠然とした不安も抱えていらっしゃいました。

そこでS様は、まずご実家にどれくらいの価値があるのかを把握したうえで今後の進め方を考えたいと思い、不動産会社へ相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
兄弟3人の共有名義となった実家の管理が自分に偏っており、今後も負担が続くのではないかと不安を感じている。

不動産会社の探し方・選び方

S様はインターネットで山形市内の不動産会社をいくつか検索しました。

その中で、

HPに「丁寧にヒアリング」と書かれていたので、親身になって話を聞いてもらえそう
司法書士などの専門家とも連携しているので、実家を売却する際に必要な手続きまでサポートしてもらえそう

以上の2点を理由に、アセット東北へ相談することにしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様は、ご実家が兄弟3人の共有名義になっていることに不安を感じていらっしゃいました。
共有名義のままにしておくと、将来的にさまざまな問題が生じる可能性があるため、弊社では査定と合わせて、共有名義のデメリットについてご説明しました。

共有名義のデメリット

不動産を複数人の共有名義にしたままにすると、以下のような問題が生じることがあります。

【共有名義の主なデメリット】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

デメリット	詳細
売却に共有者全員の合意が必要になる	共有する不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。一人でも反対する方がいると、売却を進めることが難しくなります。
管理の手間や費用が偏りやすい	固定資産税の支払いや草刈り、修繕などは共有者で分担するのが原則ですが、実際には物件の近くに住む方に負担が偏り、不満が生じやすくなります。
次の相続で権利関係が複雑になる	共有者の誰かが亡くなると、その持分はさらにその方の相続人へ引き継がれます。共有者の人数が増えるほど、話し合いはまとまりにくくなります。

「結果」

S様は弊社の説明を受け、早いうちに共有名義を解消したほうがよいと判断され、まずはご実家の査定をご依頼されました。

査定結果をもとに弟様お二人と話し合われた結果、ご実家を売却し、売却によって得た代金を3人で分ける「換価分割」という方法を選ばれました。

売却に伴う名義や書類の手続きについては、弊社が連携する司法書士のサポートを受けながら進められ、無事に980万円で成約に至りました。

S様は「共有名義のままにしておくリスクを知ることができてよかったです。管理の負担もなくなり、兄弟の関係も良好なまま整理できて安心しました」と満足されたご様子でした。

2.山形市にお住まいのY様が、「兄の持分を買い取り、共有名義の実家を単独名義にした事例」

2.山形市にお住まいのY様が、
「兄の持分を買い取り、共有名義の実家を単独名義にした事例」

お客様の相談内容

● 相続物件概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地	山形市宮町	種別	一戸建て
建物面積	88.45m²	土地面積	152.08m²
築年数	38年	査定価格	1,050万円
間取り	4LDK	その他	―

● 相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山形市にお住まいの50代のY様です。

Y様は長年お母様と同居し、介護をされてきましたが、昨年お母様が亡くなられました。
相続人はY様とお兄様のお二人で、ご実家は法定相続分どおり2分の1ずつの共有名義となっています。

Y様は今後もこの家に住み続けたいと考えていらっしゃいましたが、県外にお住まいのお兄様は「売却して現金で分けたい」というお考えでした。

話し合いの結果、Y様がお兄様の持分を買い取る方向で検討することになりましたが、いくらで買い取るのが適正なのか、どのような手続きが必要なのかが分かりません。

そこでY様は、まずご実家の価値を正確に把握しようと、不動産会社へ相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
共有名義の実家に住み続けたいので兄の持分を買い取りたいが、金額や手続きの進め方が分からない。

不動産会社の探し方・選び方

Y様はインターネットでいくつかの不動産会社に問い合わせた結果、

相続に強い不動産会社だから、共有名義になっている実家についても相談できそう
土日も相談できるため、都合のよいタイミングで話を聞いてもらえそう

以上の２点を理由に、アセット東北に相談することにしました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様は、「実家に住み続けたいので、兄の持分を適正な金額で買い取りたい」とお考えでご相談に来られました。
そこで弊社では、まずご実家の査定を行い、不動産の価値を明確にしました。
そのうえで、共有状態を解消する方法にはいくつかの選択肢があることをご説明しました。

「共有状態を解消する方法」について

共有名義を解消する方法は、主に以下の4つです。

【共有状態を解消する主な方法】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

方法	内容
持分を買い取る	共有者の一人が、ほかの共有者の持分を買い取って単独名義にする方法です。その不動産に住み続けたい方がいる場合に適していますが、買い取るための資金を用意する必要があります。なお、遺産分割協議の中で同様の方法をとる場合は「代償分割」と呼ばれます。
売却して代金を分ける	不動産全体を売却し、売却代金を持分割合に応じて分ける方法です。現金で公平に分けられる一方、売却には共有者全員の同意が必要です。
土地を分けて所有する	土地を分筆し、それぞれが単独で所有する方法です。ただし、土地の広さや形状によっては分けられない場合もあります。
自分の持分だけを売却する	自分の持分のみを第三者へ売却する方法です。ほかの共有者の同意は不要ですが、買い手が限られ、価格も低くなりやすい点に注意が必要です。

持分の買い取り価格は、不動産全体の価値に持分割合を掛けた金額が一つの目安になります。

そのため、まずは適正な査定価格を把握しておくことが、話し合いを進めるうえで大切です。

「結果」

ご説明を受けたY様は、査定価格である1,050万円をもとにお兄様と話し合われ、持分2分の1にあたる525万円でお兄様の持分を買い取ることで合意されました。

持分の名義変更の手続きについては、弊社が連携する司法書士へ相談され、サポートを受けながら進められました。

その結果、ご実家はY様の単独名義となり、今後も安心して住み続けられる状態になりました。

Y様は「査定で家の価値がはっきりしたおかげで、兄と金額の話をスムーズに進められました。手続きの相談先まで紹介してもらえて助かりました」と安心されたご様子でした。

3.山形市にお住まいのN様が、「甥と姪に負担を残さないように、妹と共有名義の実家を売却した事例」

3.山形市にお住まいのN様が、
「甥と姪に負担を残さないように、妹と共有名義の実家を売却した事例」

お客様の相談内容

● 売却物件概要

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所在地	山形市漆山	種別	一戸建て
建物面積	118.24m²	土地面積	320.56m²
築年数	49年	成約価格	880万円
間取り	5DK	その他	―

● 相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は山形市にお住まいの70代のN様です。
N様は20年ほど前にお父様を亡くされた際、ご実家をお母様・N様・妹様の3人の共有名義で相続されました。

その後、お母様も亡くなられ、お母様の持分をN様と妹様が引き継いだため、現在はご兄妹2人の共有名義となっています。

ご実家は数年前から空き家の状態が続いており、建物の傷みも進んでいました。

また、妹様にはお子様が3人いらっしゃることから、N様は「自分たちに万一のことがあれば、共有者がさらに増えてしまうのではないか」と心配されるようになりました。

そこでN様は、共有者が増える前にご実家を整理したいと考え、まずは資産価値を確認しようと不動産会社へ相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
共有名義の実家を、共有者がこれ以上増えて話がまとまらなくなる前に整理したい。

不動産会社の探し方・選び方

N様は、相続と空き家のことをまとめて相談できる不動産会社を探すため、インターネットで山形市内の不動産会社を検索しました。

その中でも、

地域密着型の不動産会社なので、実家の価格を的確に査定してもらえそう
相続の専門家とも連携しており、必要に応じて紹介してもらえそう

以上の２点から、アセット東北に相談することにしました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

N様は「共有者が増えてしまう前に、実家をどう整理すればよいか相談したい」とお考えでした。
そこで弊社では、ご実家の査定を行うとともに、共有名義の不動産をそのままにしておいた場合に起こりうることについてご説明しました。

「共有名義を放置した場合に起こりうること」について

共有名義の不動産は、時間が経つほど整理が難しくなっていきます。

【共有名義を放置した場合に起こりうること】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

共有者の人数が増えていく	共有者が亡くなると、その持分はさらに相続人へ引き継がれます。世代が進むにつれて共有者が増え、面識のない親族と話し合わなければならないこともあります。
売却したくてもできなくなる	不動産の売却には共有者全員の同意が必要です。共有者の中に所在が分からない方や反対する方がいると、共有者全員での売却について合意を得ることが難しくなります。
建物の傷みが進み、資産価値が下がる	誰が管理するのかが曖昧なまま放置されると、老朽化が進みます。空き家の状態が長く続くほど、売却も難しくなります。

共有者が少ないうちに方針を決めておくことで、話し合いがまとまりやすく、手続きもスムーズに進めやすくなります。

「結果」

説明を受けたN様は、弊社にご実家と土地の査定をご依頼されました。

査定結果をもとに妹様と話し合われたところ、「管理の負担を次の世代に残したくない」という点で意見が一致し、売却して代金を持分割合に応じて分けることで合意されました。

売却に必要な書類の準備や名義に関する手続きは、弊社が連携する司法書士のサポートを受けながら進められ、880万円で成約に至りました。

N様は「甥・姪の世代に面倒を残さずに済みました。共有者が増える前に決断できてよかったです」と安堵されたご様子でした。