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【山形市版】相続税に関する悩みを解決できた事例
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山形市における「相続税に関する悩みを解決する」までを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。
1.山形市にお住まいのK様が、
「不動産の評価額について理解を
深めることができた事例」
お客様の相談内容
● 売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 山形市清住町 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 111.31㎡ | 土地面積 | 147.75㎡ |
| 築年数 | 58年 | 成約価格 | 900万円 |
| 間取り | 5DK | その他 | ― |
| 所在地 | 山形市江俣 | 種別 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 面積 | 119.36㎡ | 成約価格 | 660万円 |
| 間取り | ― | その他 | ― |
● 相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は山形市にお住まいの50代K様です。
最近、お母様が亡くなり、山形市内のご実家を相続しました。
相続財産の中で最も大きな割合を占めるのが不動産であったため、「相続税の申告に必要な不動産の評価額がどれくらいになるのか」が気にかかっていました。
また、K様は相続手続き自体が初めてであり、「そもそも、土地と建物の価値はどうやって計算されるのか？」と疑問がありました。
自分で調べてみたものの、専門用語が多くて理解できなかったため、実家の売却も視野に入れつつ、評価額の考え方を詳しく知りたいと思い、山形市内で相続に詳しい不動産会社に相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
不動産の評価額算定について自身の理解が正しいか不安
不動産会社の探し方・選び方
K様はインターネットで検索し、その中で
- 20年以上の実績があり、蓄積した情報量が豊富
- 土地の売却対応を行っている
上記2点で、相談相手として最適だと感じた、アセット東北が運営する「SUMiTAS山形鈴川店」に正式に相談することにしました。
K様の「トラブル・課題」の解決方法
K様は、不動産の評価額の算定において、自身が理解した算定方法が合っているか判断がつかず、不安を感じていらっしゃいました。
実際、不動産の評価額算定については多くの方が躓くポイントになります。
そのため、弊社はK様に「相続税における不動産評価額」について説明いたしました。
相続税における不動産評価額とは
不動産評価額とは、相続税を計算する際の基準となる土地・建物の価値です。
相続税の申告では、土地と建物をそれぞれ別々に評価し、最後に合計します。
●土地の評価方法
-
路線価方式（多くの土地がこれに該当）
計算式：路線価 × 補正率 × 面積
- 路線価：国税庁の「財産評価基準書」で確認- 補正率：土地の形状に応じて国税庁資料で確認
- 面積：登記事項証明書で確認
-
倍率方式（路線価がない地域）
計算式：固定資産税評価額 × 倍率
- 固定資産税評価額：市区町村の評価証明書- 倍率：国税庁「倍率表」
●建物の評価方法
- 固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になる。
「結果」
K様は弊社の説明を通じ、不動産の評価額算出方法について理解を深められ、相続税の申告手続きを進めることができました。
その後、K様は相続手続きを無事に完了させ、売却活動を開始。
ご実家と土地はいずれも4ヶ月以内に買い手が見つかりました。
K様からは、「相続相談から売却までお世話になりました」とのお言葉をいただきました。
2.山形市にお住まいのA様が、
「相続税の基礎控除について知り、
安心して実家を売却できた事例」
お客様の相談内容
● 売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 山形市城西町 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 171.09㎡ | 土地面積 | 321.72㎡ |
| 築年数 | 59年 | 成約価格 | 3,240万円 |
| 間取り | 5LDK | その他 | リフォーム歴あり |
● 相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は山形市にお住まいの60代A様です。
お父様が亡くなられ、実家の不動産と預貯金を妹様と相続することになりました。
A様はすでに持ち家があり、実家に戻る予定はないため「売却」を考えていました。
相続となると必ず聞く言葉は相続税です。
A様は「相続税」というのは、「莫大な税金がかかる」「税金を払えないと大変なことになる」というイメージを持たれています。
A様は、実態がよくわからないため漠然とした不安を抱えていました。
まずは相続税の仕組みや、自分のケースで売却したら相続税がどれくらいかかるのかを知りたいと考え、専門的な知識を持つ不動産会社を探すことにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した不動産を売りたいが、相続税がどのくらいかかるか不安。
不動産会社の探し方・選び方
A様は山形市にある不動産会社をインターネットで調べ、
- 相続の相談実績があり、相続税の相談にも対応している
- 地域に密着しており、地域事情に詳しい
上記2点から相談先として最適だと感じた、アセット東北が運営する「SUMiTAS山形鈴川店」に相談することにしました。
A様の「トラブル・課題」の解決方法
A様は「相続税への恐怖」から売却活動を躊躇されていました。
しかし、日本の相続税制度には、一定の金額までは税金がかからない「基礎控除」という仕組みがあります。
相続税の基礎控除
相続税は、遺産の総額が「基礎控除額」を超えた場合にのみ、その超えた部分に対して課税されます。
逆に言えば、遺産総額が基礎控除額以下であれば、相続税は発生せず、申告の必要もありません。
基礎控除額の計算式は以下の通りです。
【3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）】
A様の場合、相続人はご自身と妹様の「2名」でしたので、
3,000万円＋（600万円×2人）＝4,200万円
つまり、実家の不動産査定額と預貯金などを合わせた遺産総額が「4,200万円」を超えなければ、相続税はかからないのです。
「結果」
試算の結果、実家の査定額（3,240万円）と預貯金を合わせても、基礎控除額の4,200万円には届かないことが判明しました。
「家を売ったら税金で損をすると思い込んでいましたが、仕組みを知って安心しました」と、A様の不安は完全に解消されました。
税金の心配がなくなったことで、A様は自信を持って売却活動をスタートされ、無事成約に至りました。
3.山形市お住まいのE様が、
「相続税の支払いに充てる現金を
用意することができた事例」
お客様の相談内容
● 売却物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 山形市下条町 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 156.16㎡ | 土地面積 | 244.41㎡ |
| 築年数 | 55年 | 成約価格 | 1,630万円 |
| 間取り | 5LDK+S | その他 | ― |
● 相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は山形市にお住まいの60代E様です。
お一人で暮らしていたお父様が亡くなり、実家の不動産を相続することになりました。
E様ご自身は定年退職されており、年金暮らしです。
お父様の遺産は実家の土地建物がメインで、預貯金はそれほど多くありませんでした。
E様は「不動産という大きな財産を相続すると、高額な相続税がかかるのではないか」「自分の手持ち資金も少ないため、もし税金が発生したら払えないかもしれない」という強い不安を抱えていました。
相続手続きの期限も気になる中、まずは「自分は相続税を払わなければならないのか」「もし払えない場合はどうすればいいのか」を知るために、専門家に相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
手持ちの資金が少なく、高額な相続税が発生した場合に支払える見込みがないため、どう対処すべきか不安である。
不動産会社の探し方・選び方
E様はご実家から近い山形市内の不動産会社の公式HPを比較検討した結果、
- 相続に関する専門ページがある
- 自分の悩み解決に自信があると書いてあった
上記2点の内容に惹かれ、アセット東北が運営する「SUMiTAS山形鈴川店」に相談することにしました。
E様の「トラブル・課題」の解決方法
E様は「現金がないのに税金がかかったらどうしよう」という恐怖心をお持ちでした。
そこで弊社は、まずは万が一の際の解決策を提示して安心いただくとともに、実際の相続税額のシミュレーションをご提案しました。
相続税の支払いに充てる現金がない場合の対処法
E様のように「遺産の大半が不動産で、手元の現金が少ない」というケースは少なくありません。
こうした場合の代表的な解決策として、相続した不動産を売却し、その代金で税金を支払う方法があります。
また、その他にも下記の方法もあります。
●延納制度の活用
下記の要件を満たせば、相続税を分割払いで納めることができる制度です。
①相続税額が10万円を超えること
②納税が困難な理由があり、また困難とする金額の範囲内であること
③納税額と利子税の額に見合う、担保を提供すること
④納税期限までに、延納の申請手続きを完了すること
●物納制度の選択
相続した財産そのもので納税する制度です。
延納制度を活用しても金銭での納税が困難であることが前提条件になります。
また、手続きが複雑で、物納できる財産の条件が厳格に定められています。
「結果」
E様は「最悪の場合でも、家を売ったお金で払えば借金などをしなくて済む」と理解され、大きな不安が解消されました。
その上で、弊社提携の税理士と連携して資産状況を確認したところ、E様のケースでは遺産総額が「相続税の基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）」の範囲内に収まる可能性が高いことが分かりました。
「もし税金がかかっても売れば何とかなる」という安心感に加え、「そもそも税金がかからない可能性が高い」と分かったことで、E様は安心して売却活動に進むことができました。
結果的に相続税の申告は不要となり、売却代金は老後の資金として手元に残すことができました。
「二重の安心を与えてもらえて、本当に心が軽くなりました」と、E様も大変喜んでおられます。
